Почему продавец квартиры против ипотеки?

0
3
Telderi

Большая часть квартир в России покупается в ипотеку. На первичном рынке, по данным руководителя Аналитического центра ДОМ.РФ Михаила Гольдберга, доля жилья, приобретаемого с помощью жилищных кредитов, достигает 90%. Раньше эта цифра находилась на уровне 50-60%.

В новостройке приобрести квартиру в ипотеку проще: во-первых, строительные компании сотрудничают с банками, во-вторых, действует программа льготной ипотеки, по которой купить жилплощадь можно под 6,5% годовых. Ставки по кредитам на покупку квартиры на вторичке выше, а еще в объявлениях о продаже жилья нередко встречаются сообщения типа «без ипотеки», «покупатели с ипотекой не рассматриваются», «не подходит под ипотеку» и т. п. Что это значит и безопасно ли покупать квартиру, которая почему-то не подходит под ипотеку?

Уход от налогов

Если продавец владеет квартирой менее пяти лет, с продажи недвижимости он обязан заплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) в размере 13%. Допустим, жилье он купил за 5 миллионов рублей, а хочет продать за 7 миллионов. В таком случае владелец должен уплатить налог с разницы между стоимостью покупки и стоимостью продажи в 2 миллиона рублей — это 260 тысяч рублей. 

Чтобы избежать уплаты налога или хотя бы снизить его размер, собственники продают квартиры с заниженной стоимостью в договоре. Даже если покупатель согласен на такие условия, приобрести жилплощадь в ипотеку у него не получится: банки следят за законностью и прозрачностью сделки, поэтому не дадут в долг 7 миллионов рублей, когда в договоре прописана стоимость в 5 миллионов. Вот и приходится продавцам недвижимости предупреждать покупателей, что ипотека не подходит.

Незаконная перепланировка

Между планом в техпаспорте квартиры и ее реальным состоянием иногда может лежать пропасть: владельцы жилья переносят радиаторы отопления, расширяют или переносят санузлы, устанавливают в квартире газовое оборудование, а то и вовсе переделывают фасад дома или несущие конструкции. Узаконивать эти изменения в БТИ собственники не спешат, да и не факт, что такие изменения будут согласованы. 

При оформлении ипотеки предмет залога, то есть квартиру, осматривает оценщик, и на незначительные изменения типа демонтированной антресоли банк еще может закрыть глаза, но покупку жилья, переделанного до неузнаваемости, финансовая организация не одобрит точно. 

Почему продавец квартиры против ипотеки?
«Продавцы это отлично понимают, так что проблемы с последующей легализацией переделок предпочитают перекладывать на плечи новых владельцев проданной квартиры», — рассказывает управляющий партнер юридической компании Эдуард Бугров

Плохое состояние квартиры

По словам Бугрова, против ипотеки продавец квартиры может быть и из-за недостаточно хорошего состояния жилплощади. Дело в том, что до погашения ипотечного займа недвижимость остается в залоге у банка, и этот залог должен быть ликвидным. 

«Шансы, что банк выдаст деньги на квартиру в ветхом фонде, в неблагополучном районе или на комнату в общежитии, стремятся к нулю. Продавец это знает и предпочитает не терять ни свое время, ни время покупателя», — отмечает эксперт.

Продавец с диагнозом

Одно из распространенных мошенничеств на вторичном рынке жилья — это продажа квартир недееспособными собственниками. Ничего не подозревающий покупатель отдает деньги (кстати, нередко в этой схеме используется заниженная стоимость недвижимости), получает ключи от жилья, а через некоторое время получает еще и исковое заявление от родственников продавца с требованием признать сделку незаконной. Суд встает на сторону родственников и выселяет покупателя, а тот нередко перестает вносить платежи по ипотеке: квартиры-то больше нет. 

Сейчас банки, выдающие ипотечные кредиты, начали подстраховываться и запрашивать у продавцов квартир справки из психоневрологического диспансера. Собственники, имеющие проблемы с психическим здоровьем, также указывают в объявлениях, что жилплощадь продается без ипотеки.

Продавец в долгах

Другой повод со стороны продавца избегать сделки при посредничестве банка — исполнительное производство, возбужденное службой судебных приставов, говорит Эдуард Бугров. «Если у продавца есть непогашенные долги, то приставы могут наложить запрет на любые регистрационные сделки с его недвижимостью. Этот неприятный сюрприз вскроется, когда покупатель придет оформлять квадратные метры в собственность. При оформлении сделки с участием ипотечных средств банк проверит на предмет благонадежности не только покупателя, но и продавца», — поясняет он.

Источник: aif.ru